Les mentions obligatoires (sous peine de nullité du contrat) prévues aux articles R261-25 et R261-26 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) sont notamment :
Le contrat de réservation
- La description du logement réservé : surface habitable, nombre de pièces principales, dégagements et dépendances, situation au sein de l’immeuble ou du lotissement ;
- a description de l’immeuble global : qualité de la construction et des équipements, avec notice descriptive sommaire ;
- le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision ;
- la date prévue pour la conclusion de la vente ;
- les délais d’exécution des travaux.
Ce contrat peut également contenir des clauses suspensives particulières, par exemple :
- relatives à l’obtention d’un prêt, c’est-à-dire qu’en cas de refus de prêt, le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur ;
- relatives à la destination de l’immeuble (absence de locaux commerciaux…).
Le vendeur peut prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu’il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter (et ce, même si ces engagements ne sont plus mentionnés dans l’acte définitif de vente).
Le prix indiqué dans le contrat de réservation peut être de trois sortes :
- Ferme et définitif. C’est la formule la plus sûre (mais aussi la plus rare) car elle est sans surprise.
- Prévisionnel. Dans ce cas, le prix définitif peut être supérieur à celui mentionné dans le contrat de réservation mais l’acquéreur dispose alors, dans certaines conditions, d’une possibilité de ne pas donner suite à l’opération.
- Révisable. Le prix peut être augmenté sans jamais dépasser 70% de la variation de l’indice national du bâtiment (BT01). Cet indice est publié mensuellement au Journal Officiel et consultable sur le site de la Fédération Française du Bâtiment.
Il est tout à fait possible de noter dans le contrat de réservation des modifications demandées par l’acquéreur afin de personnaliser le logement, ainsi que leur incidence sur le prix du logement.
Le vendeur s’engage à réserver un logement à l’acquéreur ; il ne s’agit pas d’une promesse de vente. Le vendeur ne s’engage pas à construire, ni à respecter le programme prévu dans le contrat de réservation.
Le dépôt de garantie pour la VEFA
La somme à verser dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Son montant ne peut pas dépasser les plafonds prévus à l’article R261-28 du CCH, sous peine de sanctions pénales :
- 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
- 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
Au-delà de ce délai, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Le dépôt est versé sur un compte séquestre au nom de l’acquéreur chez un notaire ou dans une banque. Ces fonds restent bloqués jusqu’à la signature du contrat de vente notarié, date au-delà de laquelle ils seront alors utilisés au financement des travaux.
Aucun versement, autre que le dépôt de garantie, ne doit être effectué avant la signature du contrat de vente.
L’acquéreur peut-il se rétracter ?
L’acquéreur dispose de 10 jours calendaires pour exercer son droit de rétraction. Ce délai démarre le lendemain de la réception du contrat préliminaire, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé. La rétractation doit être notifiée au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception, sans avoir à être motivée.
Passé ce délai, l’acquéreur peut mettre fin au contrat, mais il perdra le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat préliminaire. Toutefois, la loi prévoit une liste de motifs pour lesquels l’acquéreur peut récupérer son argent, dans un délai maximum de 3 mois à compter de sa demande :
- si la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,
- si le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé,
- si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure d’au moins 10% par rapport aux prévisions (exemple : réduction de la surface ou des équipements),
- si l’un des équipements promis n’est pas fourni,
- si l’acquéreur n’a pas obtenu son prêt, ou si son montant est inférieur de 10% à ce qui était prévu (cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s’est chargé de faire obtenir).
